Verdensøkonomiens svake lunger og ledd

Når noen nevner boligmarkedet, tenker jeg umiddelbart på spekulasjonsboblen,» innrømmer økonomen Adam S. Posen, ved Peterson Institute i Washington. «Men til grunn for boblen ligger det en reell etterspørsel. Uten den ville man ikke hatt noe å spekulere i.» Faktisk øker boligetterspørselen jevnt. «Middelklassene i verden øker konstant,»¹ stadfester en statistisk studie utført av Euromonitor International, noe som innebærer et økt press på boligmarkedet. Demografiske spenninger og merkbar forbedret kjøpekraft i en rekke oppadstigende land medvirker til å øke denne etterspørselen med i snitt åtte prosent i året.

Selvsagt er denne etterspørselen langt fra møtt og boligmangel er en realitet i en rekke land, om enn de tilhører klubben av rike nasjoner (Italia, Hellas, Storbritannia) eller ikke (Algerie, Egypt, Argentina). I tillegg forsterkes denne økningen av at stadig flere husholdninger kun består av én voksen, særlig i Nord-Amerika, Vest-Europa og Japan.

Den globale ubalansen mellom tilbud og etterspørsel er en av årsakene til boligmarkedets enorme ekspansjon. Som en studie fra det franske analysebyrået Xerfi bemerker, har «den kontinuerlige veksten i omsetningstallene for bolig- og eiendomssektoren»² siden begynnelsen av dette århundret, vært uten sidestykke i historien. Med en snittvekst på 4 prosent i året (og en rekordvekst på 10 prosent i 2001) har denne sektoren vært blant de mest vitale og bidratt til å opprettholde verdensøkonomiens vekst på tross av den brutale IT-sprekken som startet i mars 2000.

BOLIG- OG EIENDOMSSEKTOREN har ringvirkninger på en rekke områder: «Realøkonomiske» aktiviteter, kreditt, privat forbruk og sparing. Ifølge de mest utbredte beregningene er bolig- og eiendomssektoren – som omfatter meglerbyråer, finansiering, kurtasje og konstruksjon (unntatt offentlige byggearbeider) – den åttende største arbeidsgiveren i verden og 80 prosent av arbeidsplassene den skaper er innen bygg og anlegg.³

I Frankrike står sektoren for 18 prosent av veksten i BNP, ifølge franske IEIF (Institutt for bolig og lån), og er dermed neste største økonomiske motoren, den neste største verdiskaperen etter bedriftstjenester, og den sjette største arbeidsgiveren med 7 prosent av arbeidsplassene.⁴ I USA står den for 15 prosent av de økonomiske aktivitetene. Med en tjuetalls indikatorer er sektoren den som overvåkes mest av de amerikanske analysebyråene. «En enkel lov gjelder for flesteparten av de utviklede økonomiene,» påpeker den amerikanske økonomen William Fleckenstein. «Enhver knekk i boligsektoren er synonymt med nedbremsing av veksten og økt antall arbeidssøkende.»⁵

Men i en rekke land er det svært vanskelig å beregne sektorens bidrag til nasjonaløkonomien, fordi det ikke finnes pålitelig statistikk. Man har for eksempel en tendens til å undervurdere utbredelsen av svart arbeid på byggeplassene. Byggebransjen er sammen med hotell- og restaurantbransjen, en av de næringene som bruker mest svart arbeid. Denne sammenvevingen med den uformelle økonomien er et lykketreff for alle som står utenfor loven, om enn det dreier seg om nettverk av ulovlige innvandrere eller mafiagrupper på jakt etter lovlige aktiviteter for å hvitvaske inntektene sine.

Dessuten er bolig- og eiendomssektoren en essensiell sektor for forbruk. I de industrialiserte landene er sektoren den fremste for privat forbruk, i snitt bruker en husholding mellom 20 og 30 prosent inntektene her. Foruten husleie, omfatter denne posten alle boligutgifter (som lån og forsikring), inventar og utstyr.

Og sektoren vil vokse betydelig de neste årene ettersom den kommer til å få tilført flere hundre millioner dollar i grønne investeringer. De eksisterende bygningene står for halvparten av verdens CO2-utslipp og 40 prosent av energiforbruket. Den forventede framveksten av en «grønn økonomi» – en kur mot resesjonen som stadig oftere framheves – ligger til grunn for lanseringen av moderinseringsarbeider og tilpassning til miljønormer. De første estimatene for dette markedet er på minimum 1000 milliarder dollar bare for de industrialiserte landene.
Men bolig- og eiendomssektoren er ikke bare en økonomisk aktør. Den er også et investeringsprodukt ettersom en tredjedel av privatpersoners sparepenger er plassert i den. I motsetning til en utbredt forestilling, er det ikke husholdningene som har skapt spekulasjonsboblene, men i all hovedsak de institusjonelle investorene og forskjellige fond. Får å gi næring til dette markedets naturlig tendens til å øke, har de plassert mer enn 10 000 milliarder dollar i sektoren (deriblant investeringer i luksusboliger) i løpet av de siste åtte årene.

IFØLGE EN PARISISK fondsbestyrer som ønsker å være anonym, skyldes spekulasjonsboblen konvergensen mellom to tendenser: Den første er en rekke husholdningers spontane eller ikke-spontane ønske om å eie egen bolig, den andre er finansindustrien som de siste årene har fulgt en strategi som går ut på å plassere en del av deres likvide midler i svært inntektsbringende lån for privatpersoner.

For å overbevise husholdningene har eiendomsselskapene og finanslobbyen oppfordret de politiske makthaverne til å snakke om fordelene ved å eie egen bolig. Dette var for eksempel tilfellet i USA under presidentvalgkampen i 2000 og 2004. I sistnevnte snakket Bush til og med om et samfunn av huseiere («ownership society»). Argumentet ble gjentatt i Frankrike av Sarkozy i en valgtale i september 2006: «Vårt prosjekt er å gjøre det mulig for alle å eie sin bolig.»⁶ I Kina åpnet myndighetene på slutten av 90-tallet opp for at kinesere skulle kunne få tilgang til lån med sikkerhet i boligen. Og andelen husholdninger som har fått innvilget slike lån har gått fra én prosent i 1998 til 13 prosent i 2006, og vil nå 24 prosent innen 2015.

Etter boliglånskrisen (subprime) vet man at finansindustriens interesse i sektoren ikke bare dreier seg om å gi lån til ptivatpersoner. Disse lånene brukt som verdipapirer i et sekundært gjeldsmarked og tjente som referansepunkt for en rekke avledede produkter (derivater), deriblant det berømte Credit Default Swap (CDS) som blant annet tillot investorene å forsikre seg mot risikoen for at lånene ikke ble betjent. Dette markedet ble blåst opp utover enhver kontroll, og husholdingenes manglende evne til å holde forpliktelsene sine førte til en brutal verdinedgang for CDS-produktene, noe som igjen medførte store tap i banksektoren.⁷

Likevel kunne boligkrisen vært unngått, eller i det minste blitt mindre, hvis det amerikanske sentralbanken ikke hadde ført en så løssluppen pengepolitikk på begynnelsen av 2000-tallet. Styringsrentene gikk fra 6,25 prosent til 1 prosent på mindre enn to år og gjorde det lett for bankene å låne ut penger og generelt være mer positive til å gi lån til privatpersoner. I sine memoarer forsvarer tidligere sentralbanksjef Alan Greenspan seg mot anklagene om å bevisst ha bidratt til en boligboble og forklarer sine valg politisk: «Jeg var klar over at oppmykningen av boliglånene økte den finansielle risiko og at tilgang til eiendom takket være subsidierte lån deformerte markedets dommer. Men jeg mente, og mener fortsatt, at det økte antallet boligeiere skaper større oppslutning om markedskapitalismen.»⁸

Flere anerkjente økonomer, deriblant årets Nobelprisvinner Paul Krugman,⁹ anklager Greenspan for å ha brukt bolig- og eiendomssektoren til å skape kunstig høyt forbruk og vekst. Mekanismen han brukte var svært enkel. For lånetakeren innebar de lave rentene muligheten til å reforhandle lånet på fordelaktig vis og frigjøre midler til forbruk. Det var svært viktig siden privat forbruk står for to tredjedeler av den amerikanske økonomien. Man forstår dermed hvorfor Washington forsøkte å opprettholde denne dynamikken med alle midler.
«Federal Reserve brukte bolig og ønsket om å eie som underskyldning til å få husholdingene til å forgjelde seg permanent,» sukker den amerikanske økonomen Jeff Faux. «Målet for spillet var å gjøre det mulig for dem til å øke forbruket selv om det var umulig å få lønnsøkninger. Dette kan virke irrasjonelt, men folk følte seg rike etter å ha kjøpt seg en bolig, selv om det var lånte penger. Det var få som advarte dem og forklarte at denne rikdommen var virtuell og at boligens verdi kunne synke som følge av markedets utvikling.»

KOMBINASJONEN AV lav rente, spekulative boligfond og gjentakende forgjelding ledet til slutt til katastrofe i USA, og deretter i resten av verden. Spekulasjonen tvang operatørene til å bygge mer (40 prosent av arbeidsplassene som ble skapt i USA mellom 2001 og 2007 var i byggebransjen) og da boligoverskuddet økte, ble husholdningene med lave inntekter oppfordret til å hoppe på toget og kjøpe boliger de ikke engang hadde råd til å leie. Denne årsakskjeden har ledet til en suprime-krisen og deretter problemer for flere av storbankene som hadde spekulert i disse risikoproduktene.¹⁰

Men ikke alle i-landene har blitt rammet i like stor grad. Denne krisen har vist at sosiologiske tilbøyeligheter kan være seriøse hindre for de politiske strategiene som brukt boligforgjeldelse til å opprettholde forbruk og vekst. Frankrike og særlig Tyskland har bare opplevde begrensede skader fordi et stort flertall av husholdingene her mener at det er sikrere å leie enn å eie. I Tyskland eier bare 44 prosent av husholdningene eiendom. Resten foretrekker å unngå å sette seg i gjeld, selv om andelen lån med sikkerhet i boligen har økt med 5 prosent hvert år.

Oversatt av R.N.

1Housing Trends, 15. juli.

2«Activités immobilières dans le monde» (Boligaktivitet i verden), Xerfi, november 2007.

3Data som man også finner hos internasjonale institusjoner som IMF, Verdensbanken, OECD.

4«L'immobilier dans l'économie» (Boligsektoren i økonomien), IEIF, Paris, 2008.

5Se «Economy sinks as we save banks», Contrarian Chronicles, 3. november 2008. http://contrarianchronicles.blogspot.com/

6Tale 14. september.

7Se «Le Krach du libéralisme» (Liberalismens krakk), Manière de Voir, Paris, nr. 102, desember 2008–januar 2009.

8Alan Greenspan, The Age of Turbulence. Adventures in a New World, The Penguin Press, New York, 2007.

9Se særlig Paul Krugman, The conciense of a liberal, W. M. Norton & Company, New York, 2007.

10 Se Ibrahim Warde, «Historien om Fannie et Freddie», norske Le Monde diplomatique, oktober 2008.
(…)