Spania Gjeld

Den spanske lånekarusellen

Den spanske «mursteinsfeberen» er over. I kjølvannet etterlater den seg spøkelsesbyer, skoger av uvirksomme heisekraner og flere hundre tusen arbeidsledige. Le Monde diplomatique har besøkt et forgjeldet Madrid, der lånetakerne står forsvarsløse overfor grådige banker.

Posted on

Krisen roper ikke til deg fra hvert gatehjørne, selv om Spania uten tvil er et av de landene som er hardest rammet av de økonomiske nedgangstidene verden over. Livet fortsetter som før. Joda, fra tid til annen gir de som har mistet jobben – og muligens i enda større grad de som ikke har fått forlenget en midlertidig ansettelse – uttrykk for sitt raseri. Og joda, livreimen strammes inn et hakk eller to: «Salget i supermarkedene har falt med 70 prosent, bare salget av lavprisprodukter øker,» stadfester en ansatt ved et kjøpesenter. Det er også færre folk i barene i aperitifftiden, fortauskafeene virker mindre støyende om kveldene og Madrid-natten mindre livlig.

De stadig flere «til salgs»-skiltene på balkongene vitner om forandringer. Og man trenger bare kaste et blikk i vinduet til en hvilken som helst eiendomsmegler for å fastslå at prisene raser. I Madrids populære forstad Aluche gikk en leilighet på 65 kvadratmeter i fjerde etasje med heis for 240 000 euro i 2006. Tre år seinere går denne typen leiligheter for ned mot 160 000 euro. Siden 2007 har meglerselskapene stengt mer enn 40 prosent av kontorene sine. Likevel møter man bare vennlige og smilende ansikter hvis man stikker innom et av dem: Forretningene går videre. I Spania eier 86 prosent av befolkningen egen bolig.

Å komme inn seg på dette markedet medfører i praksis langvarig gjeld. Mellom 2004 og 2007 ble det gitt fem millioner pantelån til kjøp av bolig. Boliglån har blitt et vanlig samtaleemne. Samtidig har det florert med forbrukslån (som oftest med sikkerhet i fast eiendom), kredittkort og raske lån hos finansselskaper som tar en rente på opptil 25 prosent – akkurat som de private selskapene som kjøper opp gjeld. Det er gått så langt at enkelte lån ikke lenger er knyttes til kjøp av en bestemt gjenstand, men er blitt en forbruksvare i seg selv. Det er ikke uvanlig å få reklame eller bli oppringt av telefonselger som informerer om at flere tusen euro «står til din disposisjon» og at du kan bruke dem «som du vil». Denne ukontrollerte vrimmelen av lån og gjeld tynger husholdningene. I andre halvår i 2008 var gjeldsbelastningen til husholdningen (forholdet mellom rentebærende gjeld og disponible inntekter) oppe i 125 prosent i Spania (i Norge var den 195 prosent i samme periode). Verdien av misligholdte lån med pant i bolig økte med 310 prosent i 2008, ved årsslutt var 2,7 millioner mennesker ute av stand til å betjene gjelden sin. For 2009 regner man med 500 000 rettskrav om misligholdte personlån og mer enn 86 utpantninger – en tredobling siden 2007.


HVORDAN HAR SPANIA havnet her? For å forstå dette må vi gå tilbake til meglerkontorenes rolle.2 De har til enhver tid proklamert at det var «det beste tidspunktet for å kjøpe». Etter å ha etablert dette, tilbyr de en gratis og uforpliktende «gjennomgang av finansene» for å finne ut hva den framtidige kjøper vil være i stand til å betale og hva slags bolig som er innen rekkevidde. Deretter tilbyr megleren selv å ordne lånesøknaden til banken. I beregningen tas med lønn, uoppgitte inntekter – eller «B-inntekter» som de gjerne kalles – sparepenger og sikkerhet som familien kan stille. Megleren avslører også hemmelighetene ved «takseringen», det vil si prisvurderingen som et sertifisert selskap setter og som kommer til å bestemme størrelsen på det framtidige lånet. Taksten som megleren har mulighet til å påvirke, blir bankens lånegrunnlag. Dette lånet må også dekke tilleggsutgiftene: skatter, tinglysning og selvfølgelig provisjon til mellomleddene (megleren, finansieringsselskapet og banken). Nedbetalingstiden er 30, 35 eller 40 år, og tar hensyn til at terminbeløpet ikke skal overstige 40 prosent av inntektene dine. Men du må uansett være forberedt på at det kan øke noe, særlig hvis du også har «B-inntekter».

Under boligboomen var det vanlig med oppblåste takster, stadig flere mellomledd og lån opp til pipa. Mange av dem som nå har begynt å nedbetale lånene sine klarer ikke å betjene dem, og det er knapt noen overraskelse.

I 2004 bestemte Ester og Ángel seg for å kjøpe egen bolig.3 «Jeg tenkte ikke en gang på at jeg kunne leie,» innrømmer Ester. I Spania er det dårlig med utleieboliger ettersom myndighetene gjennom skatte- og låneordninger alltid har oppmuntret til å kjøpe. Esters foreldre arbeider i Madrid, men har bodd i den ene etter den andre av sovebyene sør for hovedstaden, der boligprisene har vært innen rekkevidde: Leganés (11 km), Fuenlabrada (22 km), Valdemoro (27 km) og til slutt Sese--a (36 km). Denne flyttehistorien illustrerer på enestående vis hvordan verdi-stigningen på fast eiendom har gitt en fortjeneste som har gjort det mulig å skaffe seg en bedre bolig – et hus med hage i Sese--a – men på bekostning av nærheten til hovedstaden. Fra slutten av 1980-årene har boligprisene steget med mer enn 25 prosent i året. Det var ikke engang nødvendig å ha nedbetalt boligen for å kunne selge den, innløse det gamle lånet, finansiere en del av den nye boligen og ta opp et nytt lån for å betale resten.

Selv om Ester og Ángel ikke tenkte på verdistigningen da de kjøpte, var prisøkningen (18 prosent i 2004) en viktig psykologisk faktor. Tanken om at «å betale leie, er å kaste penger ut av vinduet» var så åpenbart riktig. «Den fikse ideen var å ha noe eget,» forklarer Ester. «Ingen forsto det, men alle kastet seg uti det, alle vennene dine kjøpte hus. Jeg husker at jeg sa til min mann: Enten kaster vi oss ut i det nå eller så lar vi det være, for det kommer bare til å bli dyrere.»


Begge arbeider i Madrid, men de bestemte seg for en fireromsleilighet på 64 kvadratmeter i Valdemoro som kostet 165 000 euro. De søkte om personlån til forskuddet. De tenkte at forskjellen mellom taksten og den reelle prisen ville gjøre at de raskt kunne tilbakebetale de 9000 euroene. Da dokumentene skulle -underskrives, gikk det fort og uten at de fikk mulighet til å se gjennom papirene på forhånd, slik man har krav på. Flere forandringer i siste øyeblikk gjorde at lånebetingelsene ble endret, noe Ester ser tilbake på med bitterhet: «Alt var allerede i gang. Foreldrene mine som stilte sikkerhet, og eierne av leiligheten var der. De ville ikke miste leiligheten, og heller ikke forskuddet. Men nå spør jeg meg selv: Hva om jeg foran alle disse velkledde menneskene [notaren, direktøren og visedirektøren i banken, den unge kvinnelige megleren og to representanter fra banken var til stede] hadde sagt at de ikke fikk behandle meg som en idiot: ’Beklager, men jeg signerer ikke’? Det var det jeg skulle gjort. Men hvor skulle jeg funnet kraft og klarsyn til å gjøre noe slikt? Der og da tenkte jeg bare på å kjøpe en leilighet. Jeg var fullstendig forblindet av at den allerede var vår, at det eneste som gjensto var å signere. I tillegg var dette siste dagen salget kunne gjennomføres.»

De godtok dermed et lån med 40 års nedbetalingstid, hos en bank de ikke hadde valgt selv, med en rente som lå litt over det de hadde fått vite på forhånd, og lånebeløpet var blitt 189 000 euro. I tillegg kom skatter og avgifter som vanligvis utgjør ti prosent av boligprisen, men i Ester og Ángels tilfelle var de på hele 14,5 prosent. Ikke lenger snakk om å betale tilbake lånet på 9000 euro: Megleren hadde allerede tatt 6000. De oppdaget at i spansk lov kan ikke avtaler heves hvis begge partene var fysisk tilstede da kontrakten ble undertegnet. Som de fleste husholdninger ante de ikke hva de gjorde da de underskrev en avtale som binder en vesentlig del av inntektene deres for resten av livet. Men de trøstet seg med å tenke at i verste fall kunne de alltids selge boligen raskt og med fortjeneste.


SOM FORUTSATT begynte Ester og Ángel å betale sine månedlige terminbeløp på 770 euro – 38 prosent av inntektene deres. Et år etter kjøpet mistet Ester jobben som kontormedarbeider. Hun var da gravid og mistenker at det var årsaken til at hun ble satt på porten. Men i Spania medfører ikke en usaklig oppsigelse særlige problemer for arbeidsgiveren, bare han innen 48 timer betaler den lovfestede godtgjørelsen som tilsvarer lønn i 45 dager for hvert ansettelsesår. Fra da av og fram til 2008 greide Ester – i likhet med 30 prosent av den spanske arbeidsstokken – bare å skaffe seg midlertidig arbeid, og siden fant hun ikke mer.

Med renteøkningene i 2008 kom terminbeløpene opp i 1 130 euro i måneden. Og omtrent på samme tid mistet Ángel jobben. For første gang var paret ute av stand til å betale. De bestemte seg for ikke å be familien om penger. «Vi tenkte vi skulle gjøre opp måneden etter og i verste fall ta ut penger på kredittkortet for å sette inn på kontoen. Men vi klarte ikke å betale og det ballet bare på seg.» Til slutt fikk Ángel seg ny jobb. Paret innledet forhandlinger for å betale etterslepet, men fikk et ultimatum med trussel om utpantning av leiligheten. Bankens forslag til løsning? Et nytt lån for å dekke gjelden. I tillegg til betingelsene som allerede var satt ved signeringen av låneavtalen (åpne en konto, underskrive en livsforsikring og en villaforsikring hos banken) måtte de nå inngå en spareavtale og godta en økning i prosentandelen som banken legger til pengemarkedsrenten. En av klausulene i den nye kontrakten fastsatte et nedre rentenivå på 3,6 prosent. Det var ved utgangen av 2008, det vil si på det tidspunktet da de offisielle rentesatsene begynte å krype under dette nivået.

Opprørte over det oppfattet som nok et overgrep, forkastet Ángel og Ester tilbudet og fortsatte å betale så godt de kunne, uten å ha gjort opp for forsinkelsene, mens de ventet på å finne en løsning som kunne fjerne trusselen om panteinndrivelse. I Spania finnes det faktisk ikke noen gjeldsordningslov for enkeltmennesker i slike situasjoner. I siste instans var Esters foreldre rede til å søke om lån for å hjelpe dem. For dem var det også en måte for å unngå at sikkerheten de hadde stilt ble innløst.
ESTER, BOLIGEIER

Selv om det er tungt, tenker Ester nå: «Jo mer du oppfører deg som en skurk, desto bedre går det deg i livet. Fra nå av går jeg ut ifra at alle er ute etter å lure meg.» Det gjelder først og fremst bankene. Hun har regnet ut hva hun ville ende opp med å betale: 369 600 euro med rentene for en leilighet som kostet 165 000. «Jeg hadde lyst til å gjøre andre ting,» sier hun. «Jeg ville studere, fullføre videregående. Men realiteten er at i dag sitter jeg med en leilighet og ingenting annet.»


VICTORS PROBLEMER skyldes minst like mye renteøkningene som problemene til bedriften han arbeidet i. Den skilte tobarnsfaren jobbet i designavdelingen til en møbelfabrikk. Han fikk utbetalt 1000 euro i fast lønn hver måned, men i perioder med normal aktivitet hadde han også en bi-inntekt på 600-800 euro. Han arbeidet i Fuensalida, en by i provinsen Toledo i nærheten av Madrid. Han bodde fem minutter unna jobben, men mange av innbyggerne her arbeider i hovedstaden. I 2005 kjøpte han en leilighet på 115 kvadratmeter for 159 000 euro. Han gikk ikke gjennom en eiendomsmegler og søkte banken direkte om lån. Han dekket transaksjonskostnadene med sparepengene sine og fikk låne hele takstverdien takket være moren som stilte sikkerhet. På denne tiden var husleiene i området på 400–500 euro, dette tilsvarte så å si de månedlige utgiftene som han nå fikk på 521 euro med nedbetalingstid på 40 år. «I stedet for å betale for noe som ikke kommer til å bli mitt, ville jeg heller kjøpe en leilighet,» forteller han. Det første året var rentene på 2,5 prosent.

Fra det påfølgende året av hadde han flytende rente, som tilsvarer referanserenten i EUs interbankmarked – (Euribor –European Interbank Offered Rate) pluss et tillegg på 1,25 prosent.4 Under den årlige justeringen i 2006 steg Victors månedlige utgifter til 648 euro, så til 758 i 2007 og endelig til 830 euro i 2008. Disse enorme variasjonene i terminbeløpene skyldes at rentene utgjør en større andel enn avdragene de første årene. Samtidig forsvant Victors «B-inntekter» fullstendig da bedriften hans begynte å merke følgene av krisen. Altså måtte han måtte dekke alle utgiftene sine med en lønn på 1000 euro. I mai 2009 søkte han om forbrukslån på 12 000 euro for å dekke andre utgifter, som datterens konfirmasjon. «Da jeg virkelig fikk problemer, begynte jeg å trene et juniorfotballag etter arbeidstid, i helgene forsøkte jeg å gjøre småjobber, mekking, hva som helst for å klare kneiken. Jeg har også førerkort for lastebil, men foreløpig har ikke det innbrakt noe. Jeg drar hjemmefra klokka åtte hver morgen og er aldri hjemme igjen før ni om kvelden. Jeg arbeider aldri mindre enn 60 eller 65 timer i uken, og suger på labben for å ha litt penger til å betale med. Men når jeg ser meg nødt til det, tar jeg ut penger på kredittkortet mitt og setter inn på kontoen.» Helt til måneden etterpå når rentene legges til de månedlige avdragene på bolig- og forbrukslån.
Victor har forsøkt å endre lånebetingelsene sine. Til ingen nytte. Svarene er alltid negative fordi leiligheten hans har sunket i verdi. «Og ikke tenk på å slutte å betale! Dette er ikke USA hvor du gir fra deg boligen og så er gjelden gjort opp. Her tar banken boligen og etter tvangssalget skylder du fortsatt differansen mellom låneverdien og salgsverdien. Deretter går de løs på kausjonistene dine, og hvis ikke det er nok, alt de kan få fatt i på kontoen din.» Faktisk er det bare lønnen din som til en viss grad er beskyttet. Som i alle land med romersk rettstradisjon svarer en skyldner for gjelden sin med alle nåværende og framtidige verdier, og til dette kommer andre typer sikkerhet som kausjoner.

Dermed har bankene så godt som ingen risiko med lånene, så snart utgiftene til de ulike rettslige skrittene som eventuelt iverksettes er trukket fra. Og for å sette kronen på verket gjør et lovdekret som nylig ble vedtatt det mulig for banken å kreve tilleggssikkerhet hvis den faste eiendommens verdi har sunket med mer enn 20 prosent av den opprinnelige verdivurderingen. I mangel av lover for gjeldsordning eller offentlige inngrep for å hjelpe enkeltpersoner, er private lån den eneste løsningen. Og i siste instans griper hurtiglånsselskaper inn med det som enkelte ikke nøler med å omtale som ågerrenter.


SÅ LENGE BANKEN ikke er villig til noen endringer har Victor bare én mulighet utenom hjelpen fra familien, nemlig å holde ut til neste justering av lånet og håpe at rentenivået holder seg på samme historisk lave nivå som i dag. Som følge av innsatsen fra den europeiske sentralbanken og de statlige redningspakkene, landet Euribor i april 2009 på 1,77 prosent. Med tanke på de høye gjeldsbeløpene og de direkte virkningene av svingningene på finansmarkedet har de spanske husholdningene blitt godt kjent med rentesatsene på interbankmarkedet. Så godt at Victor klart ser hva som kunne vært gjort: «I stedet for å hjelpe bankene, hadde det vært nok å få fart på justeringen av lånene til dagens rentenivå, eller å opprette en offentlig utlånsbank, slik man hadde før, som kan kjøpe opp gjelden til folk som har problemer og sørge for at de gjeldende rentenivåene følges.» For mange spanske boligeiere med gjeld er dette det eneste håpet for framtiden.

Innvandrerne er enda mer utsatt i denne situasjonen. Nær 500 000 innvandrerfamilier har lån med pant i boligen og overgrepene er enda alvorligere, særlig lån med voksende rente og høyere tillegg. På slutten av 2008 var 634 800 av 5,2 millioner utlendinger i Spania svartelistet som «dårlige betalere».5 Forbrukerorganisasjonene og lokale hjelpeorganisasjoner for personer med gjeldsproblemer tar hovedsaklig imot innvandrere. De mangler i større grad enn de innfødte et sosialt sikkerhetsnett, arbeidsledigheten er høyere og de er avhengig av lånekjeder som berører flere familier hvis en av dem slutter å betale.6

«Kurven ut av krisen [i Spania] er slakere enn gjennomsnittet for euroområdet, dette skyldes situasjonen i boligsektoren,» uttalte EU-kommissæren for økonomiske og monetære saker, Joaquin Almunia, og så for seg «en lengre justering».7 En «justering» som forutsetter flere tusen utpantninger, at bankene sluker husholdningenes sparepenger og en økning i usikker sysselsetting og svart arbeid. Og de familiene som greier seg, risikerer å se gjelden vokse med en (forutsigbar) økning i rentesatsene.

Oversatt av K. E. V.




Fotnoter:
1 Tallene stammer fra det spanske forbrukerrådets rapport fra 10. februar i år (www.consumo-ccu.es).

2 Se heftet «L?immobilier pris dans son propre piège» (Eiendomsbransjen fanget i sin egen felle), franske Le Monde diplomatique, desember 2008.

3 Personer og steders navn er endret for å sikre intervjuobjektene anonymitet.

4 Euribor er den rentesatsen som beregnes fra dag til dag av EUs bankføderasjon. Det dreier seg om et vektet gjennomsnitt av rentesatsen som de 64 største bankene i EU er forberedt på å låne ut penger til.

5 21 prosent av den ubetalte gjelden tilhører denne gruppen som bare utgjør 11,3 prosent av befolkningen.

6 28,4 prosent mot 15,2 prosent av de innfødte ifølge undersøkelsen av den yrkesaktive befolkningen første halvår 2009.

7 AFP, 12. februar 2009.

(…)

Bli abonnent og få tilgang til alle våre artikler. Allerede abonnent? Logg inn.
Digitalt abonnent
Fra 49Kr.
Full tilgang til nettutgave og arkiv
Last ned digitale utgaver
Årsabonnement
649Kr.
Avis på døren hver måned
Full tilgang til nettutgave og arkiv
Last ned digitale utgaver
Kvartalsabonnement
159Kr.
Avis på døren hver måned
Full tilgang til nettutgave og arkiv
Last ned digitale utgaver